Vermietete Immobilie verkaufen.
Was Eigentümer wissen sollten.

Kauf bricht nicht Miete

Veräußert der Vermieter Wohnraum, der dem Mieter bereits überlassen ist, tritt der Erwerber mit dem Eigentumsübergang im Grundbuch in die Rechte und Pflichten ein, die sich für die Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergeben (§ 566 BGB). Der Abschluss des Kaufvertrags allein bewirkt den Vermieterwechsel noch nicht. Der Kauf beendet das Mietverhältnis nicht.

Die Mietkaution

Nach § 566a BGB übernimmt der Erwerber die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit. Die Übertragung und Abrechnung der Kaution sollte dokumentiert werden. Erhält der Mieter die Sicherheit bei Mietende vom Erwerber nicht zurück, bleibt der bisherige Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet; eine Regelung im Kaufvertrag ändert daran nichts.

Besichtigungen mit Rücksicht auf die Mieter

Für Besichtigungen braucht es einen konkreten Anlass und eine angemessene Vorankündigung; die Termine sind mit Rücksicht auf die berechtigten Interessen der Mieter abzustimmen. Ich informiere die Mieter frühzeitig über die Vermarktung und bemühe mich um abgestimmte, gebündelte Termine.

Unterlagen zum Mietverhältnis

Für die Prüfung durch Kaufinteressenten stelle ich die vorhandenen Mietvertragsunterlagen mit Nachträgen, Angaben zu Miethöhe und Mietänderungen sowie die Betriebskostenabrechnungen zusammen. Personenbezogene Daten der Mieter gebe ich nur im erforderlichen Umfang und auf geeigneter Rechtsgrundlage weiter. Nachvollziehbar aufbereitete Unterlagen unterstützen die Prüfung durch Interessenten und finanzierende Banken.

Vorkaufsrecht des Mieters

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB kann entstehen, wenn an den vermieteten Räumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll und an einen Dritten verkauft wird. Ausgenommen ist unter anderem der Verkauf an Familienangehörige des Vermieters oder Angehörige seines Haushalts. War das Wohnungseigentum schon vor der Überlassung begründet, löst ein späterer Verkauf grundsätzlich kein Vorkaufsrecht aus; ob eines besteht, klärt das Notariat vor der Beurkundung.

Käufer mit unterschiedlichen Fragen

Je nach Kaufinteresse werden laufende Erträge, Gebäudezustand und eine mögliche spätere Selbstnutzung unterschiedlich gewichtet. Ob und wann eine Selbstnutzung rechtlich möglich wäre, ist gesondert zu prüfen. Diese Fragen, die Gestaltung des Kaufvertrags und steuerliche Fragen klären Sie mit Rechtsanwalt, Notariat oder Steuerberatung; ich leiste keine Rechts- oder Steuerberatung.

Stand Oktober 2026. Allgemeine fachliche Einordnung, keine Rechts- oder Steuerberatung und kein Ersatz für die Prüfung im Einzelfall.

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