Geerbte Immobilie verkaufen.
Der Ablauf für Erbengemeinschaften.

Erbnachweis und Grundbuchberichtigung

Um über die Immobilie zu verfügen, weisen die Erben ihre Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt nach. Nach § 35 Grundbuchordnung geschieht das grundsätzlich durch Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis; liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, können die Urkunde und die Eröffnungsniederschrift genügen. Für die Eintragung der Erben wird die Grundbuchgebühr nicht erhoben, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall gestellt wird; andere Kosten, etwa für Erbschein oder Notar, können anfallen. Ob vor dem Verkauf eine Grundbuchberichtigung nötig ist, prüft das Notariat.

Einigung in der Erbengemeinschaft

Über die Immobilie verfügen die Miterben grundsätzlich gemeinschaftlich (§ 2040 BGB); sie können sich dabei vertreten lassen. Besondere Befugnisse, etwa eines Testamentsvollstreckers, prüft das Notariat. Für die organisatorische Abstimmung kann die Erbengemeinschaft eine Ansprechperson benennen; soll diese auch beim Kaufvertrag vertreten, stimmt das Notariat Umfang und Form der Vollmacht ab. Ich halte alle Miterben auf demselben Informationsstand.

Spekulationsfrist und Steuern

Beim Verkauf ist § 23 Einkommensteuergesetz zu beachten. Bei einer geerbten Immobilie im Privatvermögen beginnt die Zehnjahresfrist durch den Erbfall nicht neu; maßgeblich ist grundsätzlich die Anschaffung durch den Erblasser. Ob eine Ausnahme wegen eigener Wohnnutzung greift und welche Folgen Ausgleichszahlungen unter Miterben haben, klären Sie vor bindenden Verträgen mit Ihrer Steuerberatung; ich leiste keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Unterlagen und Energieausweis

In älteren Häusern fehlen im Nachlass oft bemaßte Pläne, Wohnflächenberechnungen oder Nachweise über Umbauten. Sofern keine gesetzliche Ausnahme greift, ist Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung ein gültiger Energieausweis vorzulegen, ohne Besichtigung unverzüglich. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags erhält die Käuferseite den Ausweis oder eine Kopie. Mit Ihrer Vollmacht beschaffe ich fehlende Unterlagen bei den zuständigen Stellen und bereite sie für das Exposé auf.

Angebotspreis und Vermarktung

Gerade in Erbengemeinschaften schafft ein nachvollziehbar begründeter Angebotspreis Vertrauen; ich leite ihn vorab schriftlich aus Marktdaten und Objektzustand her. Ich erstelle das Exposé, führe die Besichtigungen durch und prüfe die Finanzierungsnachweise der Interessenten. Über Besichtigungen und Kaufangebote informiere ich alle Miterben schriftlich.

Vom Vertragsentwurf bis zur Übergabe

Hat sich die Erbengemeinschaft für eine Käuferseite entschieden, beauftragt sie ein Notariat mit dem Kaufvertragsentwurf. Fragen zur Vertragsgestaltung und zur Aufteilung des Kaufpreises klären Sie mit dem beurkundenden Notar. Ich begleite Sie zur Beurkundung und führe nach Zahlung des Kaufpreises die Übergabe mit Protokoll und Zählerständen durch.

Stand Oktober 2026. Allgemeine fachliche Einordnung, keine Rechts- oder Steuerberatung und kein Ersatz für die Prüfung im Einzelfall.

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